ITE desfavorable por el garaje: qué hacer en la comunidad
La ITE (Inspección Técnica del Edificio) o IEE es obligatoria, y la humedad bajo rasante es una de las patologías que con más frecuencia la tumban. El detalle legal y técnico general está en ITE desfavorable por humedades. Este artículo va de lo otro: qué ocurre después del dictamen desfavorable y qué tiene que decidir la junta, que es donde vemos equivocarse a más comunidades.
El desfavorable no es el final del trámite, es el principio
Un dictamen desfavorable abre un procedimiento administrativo. El técnico describe las deficiencias, el ayuntamiento fija un plazo para subsanarlas y, si ese plazo vence sin que se haya hecho nada, puede dictar una orden de ejecución. Si la orden tampoco se cumple, la Administración puede ejecutar las obras por ejecución sustitutoria y repercutir el coste a la propiedad, además de las sanciones que correspondan. Los plazos concretos y el procedimiento dependen de la ordenanza de cada municipio.
No es una hipótesis de manual. En nuestro archivo hay expedientes en los que la comunidad ya venía con las dos cosas encima: el dictamen desfavorable y la orden de ejecución del ayuntamiento. A esa altura la comunidad ya no decide si actúa, solo cómo.
Esperar sale caro, y lo dice el propio archivo
La reacción habitual de una junta ante un desfavorable por humedades es aplazarlo al siguiente ejercicio. Tenemos un expediente en el que las filtraciones se recogieron como «humedad garaje» en un acta de ITE desfavorable y la actuación no llegó hasta tres años después, con la patología agravada. El agua no espera a la siguiente junta: mientras tanto sigue disolviendo el hormigón y alcanzando las armaduras.
Qué mira el técnico bajo rasante
En el garaje y el sótano la inspección no se fija en la mancha sino en lo que la mancha indica. Lo que más se repite en los expedientes donde hay ITE de por medio es afección a muros de contención y a forjados, con oxidación y pérdida de sección de armaduras, degradación del hormigón, y en algunos casos deterioro de instalaciones y de elementos metálicos comunes. Es decir: elementos estructurales y comunes, no acabados.
Esa es la razón de que una mano de pintura no cierre el expediente. No es que al técnico no le guste: es que la deficiencia que anotó no era la pintura.
Un apaño no levanta el desfavorable
Lo hemos visto documentado con claridad. En un expediente, la comunidad ejecutó por su cuenta taladros entubados reconducidos a un sumidero próximo; las filtraciones siguieron y el edificio mantuvo el dictamen desfavorable. En otro, las filtraciones persistían pese a obras anteriores de la comunidad y fueron precisamente esas filtraciones las que provocaron el dictamen.
La prueba que necesita el técnico no es que la mancha haya desaparecido durante unos meses, sino que el origen del agua está resuelto. Por qué los tratamientos de superficie no lo consiguen lo explicamos en pintar o inyectar no elimina el agua.
Cuando la ITE prescribe una obra desproporcionada
Este es el punto que más dinero puede ahorrar a una comunidad y casi nadie lo plantea. El informe de la ITE describe una deficiencia y, a menudo, propone una forma de subsanarla: excavar el perímetro, impermeabilizar el trasdós desde el exterior, rehacer la urbanización de encima. En un expediente nuestro, la subsanación planteada exigía talar árboles, retirar plantaciones y excavar.
Lo que la comunidad debe subsanar es la deficiencia, no necesariamente ejecutar la solución concreta que sugiere el informe. Si otra actuación resuelve el origen del agua y puede documentarse técnicamente, es una alternativa válida y con frecuencia mucho menos invasiva y más barata. En ese caso presentamos precisamente eso: una alternativa a la excavación.
La vía sensata es hablar con el técnico redactor antes de votar nada. En uno de nuestros expedientes el documento deja constancia expresa de que la solución propuesta coincide con el criterio del técnico de la ITE. Esa frase, por escrito, vale más que cualquier presupuesto barato.
Qué pedir antes de votar otra derrama
- Diagnóstico del origen. Si la propuesta no dice de dónde viene el agua, está tratando una mancha. En Preasa el diagnóstico inicial es gratuito.
- Una solución que retire el agua. El Sistema Mulmico®, del que Grupo Preasa es aplicador exclusivo en España, drena el terreno trasdosado desde el interior y conduce el agua a un punto de descarga, sin zanjas perimetrales ni levantar la solera. Cómo se ejecuta, en Sistema Mulmico® en el garaje.
- Documentación contrastable. Informe de diagnóstico, descripción de la actuación y resultado, en un formato que el técnico pueda incorporar al expediente.
- Coordinación con el técnico de la ITE. Antes, no después.
Si quiere entender por qué el agua llega hasta ahí, está en por qué se filtra agua en los garajes comunitarios, y el servicio completo en sótanos y garajes.
Somos una empresa de humedades en Madrid con obra propia desde 1880: en la página de Madrid explicamos por qué el subsuelo de la ciudad produce este tipo de filtraciones y cómo las tratamos.
Si el informe ya cita el garaje o el sótano, no espere a la siguiente ronda. Agendar diagnóstico · 91 401 59 64 · 616 463 962 · preasagrupo2@gmail.com