Humedades en el garaje de la comunidad: qué debe saber la junta
Cuando una junta se reúne para tratar las filtraciones del garaje, casi siempre cree que está decidiendo si se arregla. Normalmente no es así: la ley ya ha decidido eso. Lo que la junta decide es cómo se paga.
Esa diferencia cambia por completo el tono de la reunión, y conviene que presidente y administrador la tengan clara antes de sentarse. Lo que sigue es el marco legal aplicable, con los artículos, y después lo que conviene llevar a la junta.
La plaza es suya; el muro es de todos
El primer malentendido habitual es pensar que si el agua sale por la pared de una plaza concreta, el problema es de ese propietario. No lo es. El artículo 396 del Código Civil enumera como elementos comunes «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas».
En un garaje bajo rasante eso incluye el muro de contención, el forjado, la solera y la cimentación. La plaza de aparcamiento es privativa, pero el paramento por el que entra el agua no lo es. El origen está en un elemento común, y por tanto la responsabilidad es de la comunidad, aunque la mancha aparezca en la plaza de una sola persona.
La junta no vota si se repara
Este es el punto que más discusiones ahorra. El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios —incluidos los requisitos de seguridad y habitabilidad— tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios.
Una filtración que afecta a la estructura del edificio entra de lleno ahí. No es una mejora, no es una innovación, no es algo que se someta a votación para ver si sale. Es una obligación legal de conservación.
Lo que sí corresponde a la junta lo dice el artículo 10.2.a): la obra será costeada por los propietarios y la Junta se limita a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Es decir, cuánto paga cada uno y en cuántos plazos, no si se hace.
Quién paga, y qué pasa con quien vota en contra
El reparto sigue la cuota de participación de cada propietario, conforme al artículo 9.1, que también obliga a contribuir a la dotación del fondo de reserva. Si la comunidad tiene fondo de reserva dotado, ese es precisamente su destino natural.
Y una consecuencia que conviene explicar en la junta: el propio artículo 10.2.a) prevé que los propietarios que se opongan a estas actuaciones obligatorias responderán individualmente de las sanciones administrativas que puedan imponerse. Oponerse no exime de pagar la obra, y además expone personalmente a quien se opone. Es un argumento que suele cerrar el debate.
Si hay urgencia, no hace falta esperar a la junta
Un garaje que se inunda o un forjado que gotea sobre las plazas no siempre puede esperar a la próxima reunión ordinaria. El artículo 20.c) de la LPH faculta al administrador para disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes en los elementos comunes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Esto no convierte al administrador en ordenador de gasto ilimitado, pero sí le permite actuar ante una situación urgente sin quedarse bloqueado a la espera de un acuerdo.
Si la comunidad no actúa
La inacción también tiene consecuencias. Si la comunidad desatiende su deber de conservación y esa omisión causa daños en un elemento privativo —una plaza, un trastero, los bienes que haya dentro—, el propietario afectado puede reclamar a la comunidad, con un plazo general de cinco años para ejercitar la acción conforme al artículo 1964 del Código Civil. Los daños materiales en vehículos o enseres suelen canalizarse además por el seguro de responsabilidad civil de la comunidad.
Dicho de otra forma: aplazar la obra no es la opción barata. Es la opción que acumula deterioro, riesgo de reclamación y, cuando hay una ITE desfavorable de por medio, también riesgo administrativo.
Qué llevar a la junta
Con el marco anterior sobre la mesa, la reunión se ordena sola si el presidente o el administrador llevan cuatro cosas:
- El origen del agua identificado, no la descripción de la mancha. Una propuesta que no diga de dónde viene el agua no permite decidir nada.
- Una valoración con el alcance definido, para poder acordar la derrama y sus plazos, que es lo que la junta sí tiene que aprobar.
- El encaje legal explicado: que se trata de conservación de elemento común y no de una mejora sometida a votación.
- Qué pasa si no se hace: degradación estructural, posible reclamación de propietarios afectados y, en su caso, el expediente de ITE abierto.
El diagnóstico del origen es justamente lo que aportamos antes de cualquier presupuesto, y es gratuito. De ahí sale el documento que el presidente puede llevar a la junta.
Por qué el agua llega hasta ahí lo explicamos en por qué se filtra agua en los garajes comunitarios; por qué los apaños no lo resuelven, en pintar o inyectar no elimina el agua; y cómo se ejecuta la solución, en Sistema Mulmico® en el garaje. Obras reales en aparcamientos y sótanos tratados.
Esta información es orientativa y de carácter general. El título constitutivo y los estatutos de cada comunidad pueden introducir particularidades, por lo que conviene contrastar cada caso con el administrador de fincas o un asesor jurídico.
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