Inspección Técnica de un Edificio

La existencia de humedad afectando a forjados es de suma gravedad. El forjado es un elemento estructural.

Las funciones de un forjado son: dividir espacio, soportar cargas y ofrecer rigidez. Existen numerosos tipos de forjados (unidireccionales, bidireccionales, de hormigón armado, etc.), pero todos ellos cuentan con elementos metálicos donde la humedad es su mayor enemigo por la corrosión que produce en sus armaduras. Punto y aparte serían los forjados de madera donde ni que decir tiene las afecciones que pueden sufrir por la humedad.

En muchas ocasiones, en conjuntos residenciales, estos forjados son la cubierta de garajes comunitarios que soportan áreas ajardinadas, instalaciones deportivas, zonas infantiles, piscinas, etc., que suponen cargas adicionales al peso propio de los mismos. Cualquier afección que produzca un deterioro de sus elementos resistentes puede suponer una lesión gravísima, de difícil solución y siempre muy costosas.

La existencia de humedad en un garaje acelera considerablemente las afecciones a los forjados porque el agua, junto con los gases de los vehículos, forman un agente mucho más agresivo. Compuestos como pueden ser el monóxido de carbono CO, el dióxido de carbono CO2, el dióxido de azufre SO2 el ion nitrito NO2, resultantes de la combustión de los vehículos, se adhieren a los paramentos verticales y horizontales, y junto con el agua producen una degradación exponencial.

Es frecuente que en estas plantas de aparcamiento bajo forjados a la intemperie se recurra al uso de bandejas y chapas para evitar que las numerosas goteras y goteos afecten a la pintura de los vehículos estacionados. Esta es una medida frecuente porque indudablemente protege nuestro vehículo con un coste reducido. A día de hoy Grupo Preasa está atendiendo muchas situaciones donde la aplicación de estas bandejas o placas ha suplantado una actuación correctora, pero con el paso del tiempo se ha traducido en una lesión de tal envergadura que imposibilita a muchas comunidades afrontar los trabajos para su tratamiento por medios convencionales.

Los sistemas tradicionales empleados hasta ahora para el tratamiento de estos forjados consisten en la reposición integral de toda la impermeabilización, lo que exige entre otras actuaciones:

• Retirada de vegetación y talado de árboles en ocasiones de gran tamaño y antigüedad, con sus permisos específicos (Medio Ambiente).
• Desmontajes de instalaciones y mobiliario urbano.
• Retirada y transporte de tierras y grava a vertedero.
• Retirada de toda la impermeabilización existente.
• Revisión y formación de pendientes.
• Tratamiento de toda la superficie.
• Revisión y restauración de sumideros.
• Ejecución de nueva impermeabilización.
• Reposición de todos los elementos (tierra, grava, vegetación, instalaciones, mobiliario, etc.) desmontados.

Grupo Preasa, con el sistema Mulmico (tecnológicamente más avanzado y con costes asumibles) ofrece soluciones alternativas a los sistemas clásicos para el tratamiento de filtraciones en este tipo de forjados.

Nos referimos a aquellas afecciones que se manifiestan en dependencias enterradas donde los muros son los elementos de contención del terreno exterior limítrofe (trasdosado). Hoy en día es frecuente la ejecución de pantallas continuas de hormigón armado, y mucho más frecuente los cerramientos mediante pilotes o micropilotes. Pero éstos últimos generalmente forman cerramientos discontinuos que no impiden de ningún modo la entrada de agua de nivel freático.

La incapacidad de obtener la estanqueidad absoluta en los procesos constructivos para evitar la filtración de agua al interior a través de muros de cerramiento hace recurrir frecuentemente a elementos de ocultación (chapas, cámaras bufas) o revestimientos especiales (proyección de revestimientos). Los elementos de ocultación no evitan el deterioro de los muros, y los revestimientos tampoco, pero siempre, más temprano que tarde, el agua deteriora estos elementos interpuestos.

En ningún caso, ninguno de los sistemas anteriores (ocultación o revestimientos) impide que el agua se infiltre a través del canto de los forjados intermedios en construcciones enterradas.

Grupo Preasa no puede considerar estas medidas como soluciones reales, y es aquí donde el empleo de la nueva tecnología Mulmico ofrece soluciones definitivas de rápida implantación y acción permanente. El sistema Mulmico elimina el agua, no la oculta.

Las filtraciones de agua que se manifiestan en el interior de los edificios en sus dependencias enterradas, generalmente se originan por el agua que contiene el terreno circundante a la edificación. Afectan tanto a muros como a forjados (vigas y viguetas), soleras, y todo elemento que se encuentre bajo rasante.

Las filtraciones generalizadas en sótanos pueden ocasionar la ruina de la edificación pues en la mayoría de los casos, salvo estructuras especiales, constituyen la base y apoyo de toda la edificación en altura. De ahí su importancia si éstas áreas se ven afectadas por reblandecimiento y degradación por humedad, dando motivo a ITE DESFAVORABLE.

Las filtraciones que aparecen dentro de los edificios, en sus muros enterrados, suelen originarse debido al agua que contiene el terreno que rodea a la edificación. Los muros de cerramiento tienen la función de contrarresto de las tierras limítrofes. Si éstos contienen agua, la presión ejercida sobre ellos aumenta. Si por algún efecto de debilidad en los muros el agua llega a infiltrarse, su capacidad erosiva provocará su degradación progresiva.

El agua, sea de origen natural (agua subterránea) o accidental (fugas), afecta a la función del contrarresto de los muros y por lo tanto a la estructura de la edificación, por ello también será motivo de ITE DESFAVORABLE aquellos muros que presenten humedades y filtraciones.

Si las filtraciones o inundaciones de fosos de ascensores no tienen tanta incidencia como para ocasionar una ITE DESFAVORABLE, sí las tienen para los Organismos de Control Autorizados (OCA), que son entidades públicas que realizan inspecciones periódicas en los edificios y que velan por las condiciones de seguridad de instalaciones, por ejemplo los ascensores.

Estos organismos (OCA) en el caso de observar agua en el fondo de un foso de ascensor optan por su paralización hasta la subsanación de esta incidencia, que no sólo consiste en extraer el agua, sino que habrá que implantar las medidas necesarias para que no vuelva a retornar.

En los edificios existen múltiples elementos que deben realizar la función de soportar cargas. Hemos hablado de vigas y viguetas como elementos estructurales, pero las vigas y viguetas son soportadas por pilares, soportes y pies derechos.

Especial mención a las lesiones en los edificios con estructura de madera cuando son afectados por el agua. Aparte de los procesos normales que afectan a la madera, como los cambios dimensionales por hidratación o deshidratación, la humedad favorecerá la proliferación de otros agentes como hongos, xilófagos, etc., que pueden llegar a destruirla.

Si hablamos de soportes (elementos metálicos) con la misma función estructural, la humedad también provocará su oxidación y corrosión, anulando ésta función.

Cualquier afección que reblandezca y haga perder resistencia a estos elementos que trabajan a compresión, sean del material que sean, madera, hierro, hormigón, supone un riesgo estructural y al igual que en otros muchos casos será motivo de ITE DESFAVORABLE si éstos son afectados por la humedad.

Igual que hemos hablado de afecciones en pilares, un pilote o pantalla de pilotes puede tener la misma función estructural de soportar las cargas de un forjado. A día de hoy la proliferación de pantallas de pilotes en lugar de pantallas continuas de hormigón, así como la proliferación del aprovechamiento del subsuelo en construcciones modernas, hace que las afecciones por humedades y filtraciones estadísticamente hayan aumentado.

Pasarán unos años para que estas edificaciones modernas sean motivo de ITE DESFAVORABLE, pero para la conservación, habitabilidad, funcionalidad y sostenibilidad de nuestro patrimonio inmobiliario es aconsejable atajar cuanto antes las afecciones, pues el riesgo para una edificación no viene determinado por los períodos de inspección, sino por la acción erosiva del agua y otros agentes externos que pueden ocasionar lesiones muy graves en corto espacio de tiempo.

En toda edificación de una cierta entidad existen juntas de dilatación que suponen un corte o abertura a través de toda la construcción, cuyo fin es absorber los movimientos que ésta sufre (dilataciones, retracciones). Estas juntas suponen un extremo estructural pues donde se sitúan existirán, doble pilar, doble viga, etc. Por lo que una filtración de agua a través de ellas afectará a éstos, provocando un daño estructural. Un técnico en edificación, lógicamente, al realizar la Inspección Técnica de Edificio (ITE) dictaminará resultado DESFAVORABLE si existe tal afección.

Si existen en la edificación elementos estructurales débiles y expuestos a sufrir lesiones que repercutan gravemente a la edificación, estos son las vigas y viguetas que en su conjunto configuran los elementos resistentes de los forjados. Ya hemos definido los forjados y la gravedad que supone que éstos sufran la acción del agua (humedad).

Será primordial que estos elementos cuenten con la suficiente protección frente al agua para que sus elementos vitales internos no sufran corrosión. Por ello la humedad, igual que en casos anteriores será de especial atención en las inspecciones técnicas de los edificios ITE-IEE.

Antiguamente, por regla general los trasteros se encontraban en dependencias bajo cubierta. A día de hoy podemos decir que la generalidad es que los trasteros se encuentren bajo rasante en plantas compartidas con garajes, cuartos de instalaciones, etc.

El agua, ya sea subterránea o por fugas, afecta a la estructura de la edificación, y será igualmente motivo de ITE DESFAVORABLE aquellos muros que presenten humedades y filtraciones.

Las deficiencias de una impermeabilización de cubierta de un edificio repercuten en el forjado superior, y como tal forjado cualquier afección que se provoque por humedad puede motivar lesiones de suma importancia que son motivo de una ITE DESFAVORABLE en el apartado de “Cubiertas” y/o “Estructura”.

La durabilidad de un hormigón armado afectado por humedad es muy relativa, pues depende de su homogeneidad y de la protección con que cuenten sus armaduras. Pero por la acción del agua puede llegar a deshacerse o desmoronarse. La destrucción química que sufre el hormigón se llama desagregación y es mucho más frecuente que cualquier otro agente agresor.

El hormigón en edificación enterrada (como son los garajes), está muy expuesto a un ataque químico. Este ataque químico termina facilitando la corrosión de las armaduras y por tanto su función estructural.

Las estructuras de madera e incluso de hierro manifiestan mucho más las lesiones, por lo que es más fácil atajar su tratamiento. El hormigón avisa mucho más tarde, y puede llegar a un colapso puntual. Las afecciones al hormigón son diversas y existen múltiples estudios, ensayos y tratamientos, dada esta peculiaridad.

La lesión principal del agua sobre el hormigón es la carbonatación. El efecto de la carbonatación es la oxidación de las armaduras. Este proceso ocasiona un aumento de su volumen, provocando tensiones internas en la estructura del hormigón que se traduce en forma de fisuras y grietas.

Las inspecciones técnicas de edificios ITE-IEE prestan máxima atención a las lesiones en el hormigón, en el apartado “estructura”. Es uno de los motivos más frecuentes de ITE DESFAVORABLE.

La colocación de chapas en forjados es una medida de ocultación que no repara, sino por el contrario oculta una lesión que con el tiempo produce afecciones de suma importancia a un elemento estructural como son los forjados y que implica luego obras costosísimas para su rehabilitación.

En las inspecciones técnicas de edificios ITE-IEE se incide especialmente en las lesiones que afectan a los forjados, en el apartado “estructura”. Posiblemente sea el motivo más frecuente de ITE DESFAVORABLE.

Las cámaras bufas son sistemas de ocultación que si se dejan colocadas durante años impiden ver la degradación que van sufriendo los elementos constructivos. En concreto las cámaras bufas suelen ocultar muros de contención y cerramiento, por lo que “ocultan lesiones estructurales”

Las cámaras bufas pueden ser de fábrica, chapas, paneles, etc. Siempre que exista una cámara bufa, ocultará un problema tras ella.

Los bufados son síntomas iniciales de la existencia de humedades en edificación, pero no siempre. Por propia experiencia sabemos que en muchos casos estos bufados se producen en elementos adicionados e interpuestos con el fin de tapar u ocultar paramentos propensos a la afección o que ya han sufrido alguna lesión y se ha recurrido a estos recubrimientos para “supuestamente” tratarla. No se trata de volver a ocultar la lesión sino de analizarla y ponerle solución.